Ablauf einer Zwangsversteigerung

Der Erwerb einer Immobilie durch ein Zwangsversteigerungsverfahren bringt viele Besonderheiten mit sich und unterscheidet sich deutlich von dem Immobilienkauf auf dem freien Markt. Um in das Thema Zwangsversteigerung tiefer einzutauchen, möchten wir Ihnen den Ablauf eines Zwangsversteigerungsverfahren von vorne bis hinten erläutern.

Wie kommt es überhaupt zu einer Zwangsversteigerung?

Eine Immobilie gerät häufig dann in ein Zwangsversteigerungsverfahren, wenn der Schuldner seine Zahlungen an den Gläubiger nicht mehr leisten kann und nicht bereit ist die Immobilie auf dem normalen Weg zu veräußern. Bevor es aber letztendlich zu einer Zwangsversteigerung kommt muss der Gläubiger die ausstehenden Verbindlichkeiten mehrmals anmahnen. Wenn daraufhin keine Zahlungen erfolgen, folgt ein Mahnbescheid und letztendlich ein Vollstreckungsbescheid. Daraufhin wird ein Gerichtsvollzieher beauftragt und wenn dieser keine pfändbaren Güter ausfindig machen kann, beantragt der Gläubiger beim Gericht die Zwangsversteigerung der Immobilie.

Anschließend beauftragt das Gericht einen unabhängigen Gutachter zur Erstellung eines Verkehrswertgutachtens. Der Rechtspfleger legt unter Berücksichtigung dieses Gutachtens dann den Verkehrswert fest.

Bekanntmachungsteil und Bietzeit

Im Versteigerungstermin folgt dann zuerst der Bekanntmachungsteil. Dort wird das zu versteigernde Objekt samt bestehen bleibender Rechte vorgestellt, das geringste Gebot festgelegt und die Versteigerungsbedingungen verlesen.

Im Anschluss daran beginnt die Bietzeit. Diese beträgt mindestens 30 Minuten, kann aber auch wesentlich länger dauern. Während dieser Zeit haben alle Anwesenden Zeit Gebote abzugeben, das gerichtliche Gutachten einzusehen und Fragen an den Gläubiger zu stellen. Wenn irgendwann keine Gebote mehr abgegeben werden ist die Bietzeit beendet und die Versteigerung wird geschlossen.

Wenn ein Bieter ein gültiges Gebot abgegeben hat folgt daraufhin die Identitätsprüfung des Bieters. Dies erfolgt bei natürlichen Personen durch einen Personalausweis, Reisepass oder einen gültigen Aufenthaltstitel. Wenn ein Bieter als Stellvertreter handelt, muss eine beglaubigte Bietvollmacht vorgelegt werden. Bei juristischen Personen erfolgt der Nachweis der Vertretungsbefugnis durch die Vorlage eines öffentlich beglaubigten Handelsregisterauszug.

Die Sicherheitsleistung

Jeder, der bei einer Zwangsversteigerung teilnehmen und mitbieten möchte, ist dazu verpflichtet eine Sicherheitsleistung zu erbringen. Diese beträgt in der Regel 10 % des angesetzten Verkehrswerts. Sofort nach Abgabe eines Gebots, ist der Bieter verpflichtet die Sicherheitsleistung nachzuweisen. Wenn er das nicht kann, wird das Gebot zurückgewiesen und als unwirksam erklärt.

Die Sicherheitsleistung kann durch verschiedene Möglichkeiten erbracht werden: durch einen Bundesbankscheck, durch einen Verrechnungsscheck, durch eine Bankbürgschaft oder durch Überweisung auf das Konto der Gerichts-Justizkasse. Eine Barzahlung ist nicht möglich.
Bei der Zahlung durch einen Bundesbank-/ oder einen Verrechnungsscheck, dürfen diese zum Zeitpunkt der Versteigerung maximal 3 Tage alt sein.
Bei der Zahlung durch Überweisung auf das Konto der Gerichts-Justizkasse ist es wichtig, dass die Überweisung frühzeitig erfolgt, sodass der Geldeingang im Versteigerungstermin nachgewiesen werden kann.

Zuschlagsverhandlung

Nach der Bietzeit wird das Meistgebot verkündet und es folgt die Zuschlagsverhandlung. Dabei werden Anträge zur Zuschlagserteilung bzw. Zuschlagsversagung angenommen. Die Gläubiger beraten sich und erteilen dann ggf. den Zuschlag. Mit der Zuschlagserteilung und -verkündung wird der Ersteigerer mit sofortiger Wirkung Eigentümer des Grundstücks samt Bebauung und Zubehör. Der Zuschlag kann innerhalb der Beschwerdefrist angefochten werden.

Verfahren nach Zuschlagserteilung

Nach der Zuschlagserteilung wird durch das Gericht ein Verteilungstermin zur Verteilung des Versteigerungserlöses festgelegt. Spätestens in diesem Termin ist der Ersteigerer zur Zahlung des Bargebots verpflichtet. Dieses ist vom Zeitpunkt der Zuschlagserteilung bis hin zur Zahlung mit 4 % p.a. zu verzinsen. Die Zahlung des Bargebots ist von dem Ersteigerer beim zuständigen Vollstreckungsgericht zu beantragen und kann ausschließlich durch Überweisung an die Gerichts-Justizkasse erfolgen.

Nach dem Verteilungstermin kann die Grundbuchumschreibung des Eigentums mit Vorlage einer steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung erfolgen. Diese hat allerdings nur noch eine berichtigende Wirkung, da der Eigentumsübergang sofort mit Zuschlagserteilung erfolgt.